Huoneistojen muutostyöt

Etukäteisilmoitus suoritettavasta remontista tulee aina tehdä 2-3 viikkoa ennen työn aloittamista talokohtaiselle isännöitsijällemme, jos kyseessä on esim.

1) kylpytilan/märkätilan vesieristäminen

2) kylpytilan laajentaminen

3) kylpytilan lvi-johtojen paikkojen muuttaminen

4) väliseinien muutokset asunnossa (seinän purku tai sen rakentaminen)

Osakkaalla on nykyisenkin asunto-osakeyhtiölain mukaisesti oikeus suorittaa varsin laajoja muutostöitä huoneistossaan, johon hänen omistamansa osakkeet oikeuttavat. On kuitenkin syytä huomata, että 1.7.2010 voimaan tuleva uusi asunto-osakeyhtiölaki lisää osakkaan tosiasiallista ilmoitusvelvollisuutta yhtiötä kohtaan. Osakkeenomistajan tulee kuitenkin aina ennen korjaushanketta ottaa yhteyttä talokohtaiseen isännöitsijäämme. Yhteydenotossa selvitetään, että onko tuleva muutostyö (huoneistoremontti) kirjallista ilmoitusta edellyttävä huoneistoremontti vai varsinaista viranomaislupaa (rakennuslupa) edellyttämä työ. Helsingin Isännöitsijätoiminta Oy ISA on laatinut asiakasyhtiöittensä osakkaiden käyttöön toimintaohjeet osakkaan tehtäviin muutostöihin. Nämä ovat saatavilla toimistostamme ja ovat myös isännöitsijäntodistuksen liitteenä.

Remontti-ilmoitusta (muutostyöilmoitus) jätettäessä tulee ottaa huomioon seuraavaa:

1) Talokohtainen isännöitsijä tulee käyttämään asunto-osakeyhtiölain mukaista oikeutta valvoa hyvän rakennustavan toteutumista taloyhtiössä osakkaan tekemässä muutostyössä.

2) Tehty remontti-ilmoitus tai talokohtaisen isännöitsijämme käynti ei poista osakkaan vastuuta tehdystä remontista.

3) Talokohtaisen isännöitsijän tulee saada etukäteen käyttöönsä osakkaan tekemä remontti-ilmoitus, jotta hän voi hän voi tulla käymään huoneistossa toteamassa remontin toteutumisen ja näin valvoa hyvän rakennustavan toteutumista. Jos kirjallista ilmoitusta ei tehdä etukäteen, ko. tarkastusta ei voida suorittaa.

4) Muutostyön edellyttämät hyvän rakennustavan toteutumisen valvonnan edellyttämät kustannukset peritään osakkaalta kuten myös mahdollisesti varsinaiset työn valvontakustannukset.

Lisäksi on syytä todeta, että huoneistojen yhdistäminen tai sen jakaminen kahdeksi huoneistoksi, märkätilojen laajentaminen tai huoneiston käyttötarkoituksen muutokset ovat tavallisia varsinaista rakennuslupaa vaativia toimenpiteitä. Näissä menetellään pääosin samalla tavalla kuin huoneistojen muutostöissä eli tehdään kirjallinen ilmoitus taloyhtiölle, talokohtaiselle isännöitsijälle sekä pyydetään taloyhtiön hallituksen suostumusta ja valtakirjaa hakea rakennuslupaa taloyhtiölle. On syytä huomata, että viranomaismenettelyssä voi mennä aikaa eikä taloyhtiö voi suostumustaan antaa saamatta riittäviä selvityksiä rakennushankkeesta. Luvan saanti edellyttääkin rakennuslupa-asiapaperikopioiden toimittamista talokohtaiselle isännöitsijälle ennen hallituksen suostumuksen saantia.

On syytä huomata, että yhtiöjärjestyksen mukainen huoneistojako ja rakennusluvan mukainen tilanne on aina pidettävä toisiaan vastaavana. Ts. jos esim. kaksi huoneistoa, usein isompi ja siihen liitetty pienempi huoneisto, on merkittävä yhtiöjärjestykseen tosiasiallista tilannetta vastaavana. Yhtiön tulee antaa lain mukaan osakekirja tilannetta vastaavana. Tätä tilannetta edellyttää voimassa oleva asunto-osakeyhtiölaki. Asuntoa tulee pitää yhtenä huoneistona, jos se on yhdistetty eikä sitä voi esim. myydä erikseen. Tähän ei uusikaan asunto-osakeyhtiölaki tuo muutosta.

On syytä huomioida, että monien 1900-luvun alun asuntoyhtiöiden tavanomainen tilanne on se, että alun perin ei ole asuntoihin rakennettu kylpytiloja (märkätila) vaan osakkaat ovat omatoimisesti vuosikymmenien aikana rakentaneet nämä kylpyhuoneet. Näistä ratkaisuista ei ole taloyhtiö vastuussa. Useisiin tiloihin voidaan hakea rakennuslupaa ja ns. virallistaa tilanne. Toki sama tilanne koskee kaikkia muitakin asunto-osakeyhtiöitä rakennusvuosikymmenestä huolimatta.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö ei ole velvollinen korvamaan osakkaiden muutostöitä. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön remontissa voidaan osakasta hyvittää itse tekemästään muutostyöstä. Sen edellytys on, että muutostyötä voidaan käyttää osana taloyhtiön omaa remonttia ja sillä saadaan säästöä. Tehdystä työstään tulee osakkaan esittää riittävät selvitykset. Tämä soveltuu varsin hyvin märkätilaremontteihin. Hyvän lopputuloksen takaamiseksi Helsingin Isännöitsijätoiminta Oy ISA suosittaa asiakkailleen tästä poikkeamista osakkaan tekemissä märkätilojen muutostöissä, joissa uusitaan vesieristeet märkätiloihin. Näin ovat myös taloyhtiöt menetelleet.

Suositamme asiakasyhtiöillemme käytäntöä, jonka mukaan taloyhtiö korvaa osakkaalle märkätilan vesieristeosuuden laskua vastaan seuraavasti menetellen:

1) Osakas tekee etukäteen taloyhtiölle (isännöitsijälle) kirjallisen muutostyöilmoituksen menetellen asunto-osakeyhtiölain määräysten mukaisesti ennen muutostöiden aloittamista

2) Tehdyn muutostyön mukaan märkätilatyössä menetellään rakennusmääräyskokoelman C 2:n mukaisesti käyttäen vesieristejärjestelmää, jolla tulee olla VTT:n tuotesertifikaatti

3) Märkätilan remontin suorittajalla on VTT:n henkilösertifikaatti, jolla osoitetaan märkätilatyön ammattiosaaminen

4) Taloyhtiön edustajalle (isännöitsijälle) mahdollistetaan työn seuranta sen selvittämiseksi, että työssä toteutuu hyvä rakennustapa.

5) Osakas toimittaa taloyhtiölle märkätilan vesieristetyön VTT:n pöytäkirjan kopion, kopio märkätilalaskusta ja erillisen laskun tai selvityksen ko. vesieristeen osuudesta materiaalit ja työt eritellen.

Yllä mainittua käytäntöä on syytä tiedustella talokohtaiselta isännöitsijältänne, joka parhaiten tuntee tehdyt hallitusten tekemät päätökset ja annetut suositukset märkätilaremonttiasioissa.

Pääosin isännöinnissä olevat asiakasyhtiöt ovat hyväksyneet suorituksemme vesieristekorvauksen käyttöönsä. Siitä on ns. pysyväisyysmaininta suosituksen käyttöön otosta taloyhtiön tilinpäätöksessä.

Tästä linkistä Heliston etusivulle